Altvertrag: Keine Pachterhöhung aufgrund der Steigerung der bei einer Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise

Der Pachtzins sog. Altverträge kann aufgrund einer Steigerung der Lebenshaltungskosten und des Durchschnittspachtpreises anzupassen sein, nicht aber aufgrund der Steigerung der bei einer Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise.

Das hat das Oberlandesgericht Hamm beschlossen.

Der verhandelte Fall: Der Antragsteller aus Salzkotten erbte im Jahre 2009 landwirtschaftliche Flächen (Ackerland) in Salzkotten. In einem Umfang von ca. 13,7 ha hatte sein Rechtsvorgänger diese Flächen mit Verträgen aus den Jahren 2006 und 2007 bis zum Jahre 2030 für einen Pachtzins von ca. 4.100 Euro jährlich an die Antragsgegnerin aus Salzkotten verpachtet. Der schriftliche Pachtvertrag sah hierbei folgende Klausel zu Änderung des vereinbarten Pachtzinses vor: „Ändern sich die wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse allgemein in dem Maße, dass der vereinbarte Pachtpreis für den Verpächter oder Pächter nicht mehr angemessen ist, so kann jede Partei verlangen, dass der dann angemessene Pachtpreis neu festgesetzt wird.“ Im Jahre 2013 hat der Antragsteller von der Antragsgegnerin verlangt, einer 40%igen Erhöhung des Pachtpreises auf ca. 5.800 Euro jährlich zuzustimmen und darauf verwiesen, dass in der Zeit nach Vertragsschluss die Lebenshaltungskosten, die allgemeinen Pachtpreise und insbesondere die bei einer Neuverpachtung zu erzielenden Preise gestiegen seien, was die von ihm verlangte Preisanpassung rechtfertige. In erster Instanz hat das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – Paderborn eine 20%ige Pachtpreiserhöhung als gerechtfertigt angesehen und den jährlichen Pachtzins ab November 2013 auf ca. 5.000 Euro festgesetzt. Hiergegen hat sich der Antragsteller mit seiner Beschwerde gewandt, um die von ihm erstrebte 40%ige Pachtpreiserhöhung durchzusetzen.

Die Beschwerde des Antragstellers ist erfolglos geblieben. Der 10. Zivilsenat – Senat für Landwirtschaftssachen – des Oberlandesgerichts Hamm hat die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt.

Die Vertragsklausel zur Änderung des Pachtpreises stelle, so der Senat, eine wirksame Konkretisierung der einschlägigen gesetzlichen Vorschrift des § 593 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch dar. Eine Preisanpassung setze demnach voraus, dass der vereinbarte Pachtpreis aufgrund geänderter wirtschaftlicher und geldlicher Verhältnisse nicht mehr angemessen sei. Eine Änderung der insoweit maßgeblichen Verhältnisse habe der Antragsteller mit den seit Vertragsschluss um 13% gestiegenen Lebenshaltungskosten und den in diesem Zeitraum um 26% gestiegenen durchschnittlichen Pachtpreisen schlüssig dargelegt. Aufgrund dieser Umstände habe das Landwirtschaftsgericht eine 20%ige Steigerung als angemessen ansehen dürfen. Auf die bei einer Neuverpachtung erzielbaren, höheren Pachtpreise sei in diesem Zusammenhang nicht abzustellen. Wenn die Parteien den Pachtpreis eines neuen Pachtvertrages aushandelten, berücksichtigten sie regelmäßig bereits Faktoren wie eine zukünftig erwartende Preissteigerung bei Verpachtungen, eine voraussehbare oder zu erwartende Inflation und auch die Dauer einer vertraglichen Bindung. Mit diesen Faktoren könne deshalb nicht auch eine Preisanpassung begründet werden. Hinzu komme, dass kurzfristige spekulative Erwägungen zu zeitweise höheren Pachtpreisen bei einer Neuverpachtung führen könnten, einer Vertragsanpassung aber nur der von kurzfristigen Tendenzen und individuellen Ausschlägern bereinigte Durchschnittspreis zugrunde gelegt werden dürfe.

OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2016, Aktenzeichen 10 W 46/15

QUELLE: Oberlandesgericht Hamm