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Umzug: So kommen Sie sorgenfrei in die neue Wohnung

Zuletzt aktualisiert: 16.08.2012 | Autor: Gaius-Redaktion

 

Kündigung des Mietverhältnisses

Nicht immer erfolgt der Auszug aus der gewohnten Wohnung ganz freiwillig. Daher sollten Mieter Ihre Rechte in Sachen Eigenbedarf genau kennen und sich im Zweifelsfall juristisch beraten lassen. Unsere Informationen geben einen ersten Einblick in die Rechtslage.

 

Wie ist die Rechtslage bei Eigenbedarf?

Gekündigt werden darf ein unbefristeter Mietvertrag vom Vermieter nur unter besonderen Voraussetzungen, wie etwa dem Vorliegen von sogenanntem Eigenbedarf. Es spielt übrigens keine Rolle, wie lange die Wohnung gemietet war, und wann Eigenbedarf angekündigt wurde. Eine Eigenbedarfskündigung muss ausführlich vom Vermieter begründet werden. Die Rechtsprechung verlangt nämlich, dass der Mieter in die Lage gesetzt wird, selbst zu prüfen, ob an der Kündigung etwas dran ist, oder ob der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. Es reicht also nicht pauschal mit der Begründung zu kündigen “wegen Eigenbedarf”.

 

Was prüft das Gericht?

In einer Räumungsklage prüft es nur die Gründe für den Eigenbedarf, die in der Begründung des Kündigungsschreibens angegeben sind. Selbst wenn wirklich Eigenbedarf vorliegt kann ein Prozess verloren werden, weil die Kündigung nicht ausreichend begründet wurde. Ausnahme: Es reicht grundsätzlich aus, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben nur die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, so ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 06.07.2011 (VIII ZR 317/10). Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, müssen im Kündigungsschreiben nicht extra wiederholt werden.

 

Wann ist es wirklich Eigenbedarf?

Der Vermieter muss die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hiervon kann nach der Rechtsprechung ausgegangen werden, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen und wenn diese Absicht auf vernünftige Erwägungen beruht (Nutzungs-/Überlassungsinteresse). Die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung sind in der Regel nicht zu berücksichtigen.

Beispiele: Ein Nutzungsinteresse wurde in folgenden Fällen bejaht:

  • Wenn der Vermieter eine größere Wohnung haben will, damit er jedem seiner Kinder ein eigenes Zimmer zur Verfügung stellen kann.
  • Wenn der Vermieter mit seiner insgesamt vierköpfigen Familie von einer Dreizimmerwohnung in eine Vierzimmerwohnung umziehen will.
  • Wenn ein Vermieter aus einer 49 qm großen Zweizimmerwohnung in eine ca. 75 qm große Dreizimmerwohnung umziehen möchte.

 

Darf wegen der Nichte gekündigt werden?

Wenn für eine Verantwortung für den Wohnbedarf aus einem sozialen Kontakt besteht, fällt auch die Nichte unter den privilegierten Personenkreis.

 

Wer drei Nachmieter bringt, kann jederzeit ausziehen?

Falsch. Ein möglicher Nachmieter ist nicht dazu da, die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten abzukürzen. Akzeptiert der Vermieter den vorzeitigen Mieterwechsel, ist dies also reine Kulanz.

Man muss nämlich zwischen herkömmlichen Mietverträgen auf unbestimmte Zeit und solchen, die nur auf bestimmte Zeit abgeschlossen sind, unterscheiden. Der Nachmieter ist nur bei Zeitmietverträgen von Bedeutung. Denn nur hier steht das Ende der Mietzeit bereits ausdrücklich fest (z.B. drei Jahre). Solche Verträge können in der Regel nicht vorzeitig gekündigt werden und enden automatisch, wenn beispielsweise die vereinbarten drei Jahre zu Ende sind. Nur bei diesen, mittlerweile selten gewordenen Mietverhältnissen, muss der Vermieter seinen Mieter vorzeitig ausziehen lassen, wenn ein geeigneter Nachmieter gestellt wird. Außerdem muss man sich auch noch auf ein besonderes Interesse berufen, etwa Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt.

 

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